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[焦点话题] 深圳母女卖房忽略一个细节反而要赔别人100多万

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发表于 2018-4-12 15:31:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 襄阳热线娜娜 于 2018-4-12 15:50 编辑

深圳有一对母女在买卖自家房产的时候,就因为一个问题没搞清楚,不但 " 卖房 " 的事儿黄了,还要赔给别人 100 多万,到底咋回事儿?下面就带你去了解一下。
在讲述这个故事之前,我们先做个人物介绍理清关系,他们的关系是这样的:
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事情要从 2015 年 1 月肖某和沈某签订的一份《二手房买卖合同》讲起

合同中——
约定买方肖某须于当年 4 月 1 日前完成银行资金监管;
且双方须于当年 5 月 1 日前完成递件过户手续。
若一方逾期履行超过 5 日,另一方可解除合同并要求对方承担违约责任。
这看起来没毛病是吗?
但接下来就是因为这份合同
还有一点没搞清楚的事儿
导致了我们开头说的结果
而整个过程更是反反复复

一审判决
卖方无权解约又卖给他人
由于交易步骤
未能严格按照合同约定的时限进行
肖某与沈某的房产交易并未完成
结果就是闹上了法庭——
2015 年,肖某向法院起诉沈某称:两人签订买卖合同后,自己向沈某支付了 6 万元定金及 20 万元 " 赎楼款 ",办理了银行资金监管,并且成功申请了按揭贷款;而沈某虽然完成赎楼、取得了房产证,却不配合自己过户,反要求自己提高受让价款。之后,沈某还把房产卖给另一人江某,并向其过户。
这看起来没毛病呀!
但是卖房子的沈某却说
不是这样的!
对此沈某辩称,肖某未能遵守合同约定,包括在 4 月 1 日前完成资金监管(实于 4 月 3 日完成)并在 5 月 1 日前取得贷款承诺函(实于 5 月 8 日完成),已经构成违约,合同应当解除。相关判决书显示,沈某称曾短信告知肖某违约,肖某则不认可相关短信的真实性。
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南山区人民法院一审认定

肖某已经按合同约定,向沈某支付了定金和首付款,并办理了资金监管和银行贷款申请手续,二手房买卖合同有效。
可是人家卖主也说了
是买家违约在先啊
为啥法院不支持?
理由有两个
① 解约无合理依据——
对于沈某提出的肖某逾期违约,法院认为,4 月 3 日双方签署资金监管协议,肖某办理贷款手续、向沈某支付了 20 万元首期款,沈某也出具了收据,可见双方对于 " 变更资金监管的金额和时间事宜 " 已经达成合意,当时沈某对此未提出异议,事后再要求解除合同无合理依据。
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② 沈某签订的第二份合约存在恶意——
一审判决还称,经查,从沈某处购房的江某实为沈某的女儿,沈某、江某知晓上述合同的存在,且其交易存在很多不符合一般房屋买卖交易习惯的情形,因此认定两人签订买卖合同存在恶意。最终,法院判定沈某与江某的买卖合同无效,应将涉案房产恢复至沈某名下。
你以为事情就这么结束了吗?
NO 还有峰回路转
二审改判
原告败诉?
沈某、江某不服上诉后,没想到!深圳市中级人民法院撤销了一审判决。
中院认定,依照双方合同,买卖双方签署正式买卖合同、办理递件过户手续不得晚于 2015 年 5 月 1 日,而买方肖某在 5 月 8 日方取得贷款承诺函,也无法在此之前履行签订正式买卖合同、办理过户手续的义务,即肖某已经逾期履行超过 5 日,卖方沈某因此享有合同约定解除权。
因此,沈某与江某的后续交易也仍然有效
但沈某向南都记者反映,二审胜诉后,江某曾于 2016 年 3 月向南山法院申请,希望解除此前肖某申请的房产查封,但未有回音。
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对于深圳中院的改判结果,肖某亦表示不服。
肖某申请再审时提出,合同对 5 月 1 日时限的约定,仅仅是为起到 " 督促双方在取得贷款承诺函和房产证原件之后,抓紧办理过户 " 的作用,而并非约束哪一方,因为何时取得贷款承诺函具有不确定性。相反,沈某可以自行控制赎楼、交付房产证的时间,沈某才是存在违约行为。
再审又变了!
改从一审原判
深圳中院再审认为,肖某按约应在 4 月 1 日完成相关手续,但因故迟延数日,沈某对此未提出异议。虽然之后肖某的贷款承诺函也迟延数日,但 " 鉴于之前的情事,肖某有理由相信贷款承诺函出具期限相应得到顺延 "。
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法院表示,考虑到沈某未提交证据证实 " 迟延数日的情事确实对其造成解除合同的合理理由 ",且沈某 " 在 5 月 1 日前也未按照约定赎出房产证 ",则依据合同履行的诚实信用原则,沈某并不享有解除与肖某的房屋买卖合同的权利。
看清没?小伙伴们,最关键的就是,法院认为沈某也没有完全遵守 " 诚实信用原则 "。
沈某并不认同这一再审结果,她在提交的抗诉说明中表示,自己并非 " 默许 " 肖某迟延违约,而是因为 4 月 3 日的迟延未达到解约条件(逾期超过 5 日),而 5 月 8 日的迟延才达到解约条件,因此自己才在 5 月提出解约。另外,自己未在 5 月 1 日前赎出房产证,也是因为肖某未按约先获得贷款承诺函,否则自己将面临卖了房却收不到款的风险。
卖主一家丢房赔款
申请检察院抗诉
肖某对沈某胜诉后,向法院起诉请求,沈某继续履行合同、过户房产,并以涉案房产总成交价为基数,按日万分之五金额支付延期过户的违约金。
法院参照前案判决,认定肖某请求合理,但其迟延履行合同,存在一定责任。
最终,违约金确定在按照日万分之一金额支付,买卖合同也继续履行,按房产成交价 209 万元计算,沈某应支付给肖某违约金 22 万余元。
但你以为这结束了吗?
事实上,在沈某将房产售与江某之后,江某曾又将房产售与另一人王某。
王某
OS:你们之间算清了,可是我买的房子怎么办?
由于沈某、江某之间的买卖合同被判无效,王某向法院提起诉讼,要求解除和江某之间的合同,且江某赔偿自身损失。
法院认为,江某未能确保自身对涉案房产的完全处分权,导致合同无法继续履行,已经构成违约,判决王某、江某之间的买卖合同无效,江某向王某赔偿损失 105 万余元。
由于沈某主张的 " 肖某违约合同应解除 " 未得到法院支持,目前她和她女儿面临一百多万的赔偿金、违约金和失去房产的现实。沈某表示,自己按合同条款提出解约是正当权利,不认可深圳中院的再审结果,她已申请深圳人民检察院进行抗诉,但这一申请亦未获得深圳检察院支持。
本案发源时,深圳楼市尚未迎来 "330 新政 " 的刺激,而新政到来后房价一路飙升,三年后已今非昔比。知情人士估计,涉案房产原成交价 209 万,如今价值恐不止 400 万,这或许也是双方围绕涉案房产争执不休、难言放手的缘由之一。
在此次事件中,很明显可以发现一切的问题都源于对 " 违约 " 这件事情的不明晰。

那如果一方违约 ?
到底应该怎么保留证据呢 ?
律师
通知交易对方可采取多方式保留证据 ?
上述案例中,沈某称曾发短信通知肖某已经违约,并要求解除合同,而肖某在庭上不认可相关短信的真实性。在房产买卖中,双方应采取哪些沟通方式来确保 " 通知有效 "、避免陷入单方面毁约的境地?
广东华商律师事务所周争锋律师建议
下面这些方式或者你可以选择!
在知道对方手机号码的情况下,可以把解约函用彩信的方式送达,并打印通讯记录,保留好手机;
在不知道对方手机号码的情况下,可以通过邮政快递发送解约函(发函地址即事前合同上填写的双方通讯地址);
或让中介转交并保留好中介反馈的 " 已送达 " 信息;
实在不放心,也可以登报公告送达。
广东盛唐律师事务所丁龙律师表示
法律规定解除合同须经通知
通知到达对方即告解除
而电话、短信、发函几种方式皆可
丁龙律师:
电话可以录音,发函可以以对方签收解除通知书作为凭据,短信通知首先要确定发送的相对方为违约方,要拿出发送短信的手机当庭查看发件箱确实有该条短信。
丁律师表示,为加强证明力,可以到移动运营商处打印发送记录,如果对方否认收到则应作出合理解释。
丁律师介绍,由公证机构公证也是一种选择,可以由公证员陪同,对送达解除通知给对方的过程进行公证;但公证机构通常 " 事多人少 ",可能不太受理这样的业务。
丁龙律师:
双方在起草合同时,可以在合同中约定双方联系方式,比如手机号码、微信号码、函件收件地址,这样可以确保短信收件人、微信相对人和收件人的身份为合同一方。
所以小编在此温馨提醒
买卖房屋签订合约请务必严谨
前车之鉴 希望能给大家一点警示


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母女俩,本计划骗赚违约金,就知道在5.1前肖拿不到银行贷款,一房多卖,如法炮制,结果失算了

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不好意思,太长了,又太乱了,没有看完

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其实背后的原因就是房价涨了卖方想另觅高枝吧

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发表于 2018-4-12 14:44:53 | 显示全部楼层
很简单,原业主看到房价飙涨,企图和TA崽子合谋坐地起价敲诈购房者A,TA崽子潘多拉一类的人,企图将水中楼阁卖给购房者B。两个蠢货其实已经构成合同违约,一房多卖以及涉嫌诈骗;法院判决后拒不执行,应按照规定强制过户,并按照执行时市价按合同规定强制冻结财产执行赔偿。

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我觉得卖家有问题,想高价卖给另一个人

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母女俩,本计划骗赚违约金,就知道在5.1前肖拿不到银行贷款,一房多卖,如法炮制,结果失算了

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应该是银行审批过了,只有过户后抵押合同才有效

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